Історія справи

Постанова ВССУ від 21.01.2026 року у справі №203/6537/23

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2026 року

м. Київ

справа № 203/6537/23

провадження № 61-13141св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Ступак О. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - Дніпровська міська рада,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська у складі судді Єдаменко С. В. від 06 грудня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду у складі колегії суддів: Красвітної Т. П., Городничої В. С., Петешенкової М. Ю., від 01 жовтня 2025 року,і ухвалив таку постанову.

Короткий зміст заявлених позовних вимог

1. У листопаді 2023 року Дніпровська міська рада звернулася з позовом до ОСОБА_1 про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкту нерухомого майна, припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності.

2. Свої вимоги Дніпровська міська рада мотивувала тим, що співробітником інспекції з питань благоустрою Дніпровської міської ради здійснювався моніторинг земельних ділянок, які перебувають в комунальній власності. Було виявлено реєстрацію за відповідачкою права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 114,2 кв. м. В якості правовстановлюючих документів на це приміщення в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно були зазначені: договір купівлі-продажу, посвідчений 27 липня 2004 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шульдіною Т. В. за реєстром № 2400, та декларація ДАБІ України в Дніпропетровській області серія № ДП143133200147 від 22 вересня 2013 року про готовність об`єкта до експлуатації.

3. Перевіркою відомостей Державного земельного кадастру було встановлено, що відповідачка не одержувала у власність чи користування земельну ділянку кадастровий номер 1210100000:06:114:0036 за адресою місцезнаходження вищевказаного нерухомого майна, без чого ОСОБА_1 не могла правомірно здійснити будь-які роботи з нового будівництва чи реконструкції будівлі на цій земельній ділянці. Перевіркою Реєстру будівельної діяльності було встановлено, що в ньому відсутні відомості про реєстрацію декларації ДАБІ України в Дніпропетровській області серія № ДП143133200147 від 22 вересня 2013 року про готовність об`єкта до експлуатації. З наведених підстав позивач вважає, що відповідачкою було здійснено самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності, а потім проведена незаконна реєстрація права власності на новозбудоване майно на підставі завідомо недостовірних документів.

4. Крім того, під час проведення державної реєстрації за відповідачкою права власності на нерухоме майно державним реєстратором КП «Бюро технічної інвентаризації» Дніпровської районної ради було незаконно змінено тип нерухомого майна з «нежитлова будівля магазину» на «торгово-розважальний комплекс» без жодних правових підстав. Також, під час реєстрації прав власності на нерухоме майно на підставі декларації ДАБІ України в Дніпропетровській області серія № ДП143133200147 не було виконано вимоги Порядку інформаційної взаємодії між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Єдиним реєстром документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів. Через це державним реєстратором не було виявлено, що відповідачкою не одержувались документи, що дають право на початок будівельних робіт, вона не мала у власності чи користуванні земельну ділянку під будівництво чи реконструкцію, що було безумовною підставою для відмови в проведенні реєстрації права власності на підставі поданих документів.

5. З урахуванням зазначеного, Дніпровська міська рада просила усунути їй перешкоди в користуванні земельною ділянкою, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна, а саме торговельно-розважальний комплекс літ А-1, загальною площею 114,2 кв. м, (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 873773212101); скасувати державну реєстрацію права власності та припинити право власності на торговельно-розважальний комплекс літ А-1, загальною площею 114,2 кв.м за адресою АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 873773212101) із закриттям розділу.

Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції

6. Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 грудня

2024 року позов Дніпровської міської ради задоволено частково.

7. Зобов`язано ОСОБА_1 усунути перешкоди Дніпровській міській раді у користуванні земельною ділянкою кадастровий номер: 1210100000:06:114:0036 за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самовільної добудови до нежитлової будівлі магазину літ. А-1 прим. І поз. 1 - 6 загальною площею 54,1 кв. м, що належить ОСОБА_1 відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого 27 липня 2004 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шульдіною Т. В. за реєстром № 2400, та приведення в стан, що існував до здійснення добудови.

8. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(з відкриттям розділу) індексний номер 28712190 державного реєстратора - приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу

Фартушної Т. М. від 14 березня 2016 року щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на торговельно-розважальний комплекс площею 114,2 кв. м, що складається з: літ. А-1, а - навіс, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна 873773212101). В решті позову відмовлено.

9. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

10. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки реконструкція належного відповідачці об`єкту нерухомого майна - будівлі магазину літ. А-1 прим. І поз. 1 - 6, загальною площею 54,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , в торгівельно-розважальний комплекс була здійснена без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи і без належно затвердженого проєкту, а збільшення площі забудови була здійснена на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, така прибудова вважається самочинним будівництвом згідно з частиною першою статті 376 ЦК України. Позивач, як власник земельної ділянки, має безумовне право вимагати знесення об`єкту самочинного будівництва. Натомість саме приміщення магазину за цією адресою не відноситься до об`єктів самочинного будівництва та є власністю відповідачки.

11. Також суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 28712190 державного реєстратора - приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Фартушної Т. М. від 14 березня 2016 року щодо реєстрації за відповідачкою права власності на самовільно збудований торговельно-розважальний комплекс площею 114,2 кв. м, що складається з: літ. А-1, а - навіс, за адресою: АДРЕСА_1 , враховуючи встановлений факт самочинного будівництва спірного нерухомого майна. Водночас, у суду відсутні підстави припиняти право власності відповідачки на нежитлову будівлю магазину літ. А-1 прим. І поз. 1 - 6, загальною площею 54,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , яке вона набула на підстави договору купівлі-продажу, посвідченого 27 липня 2004 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шульдіною Т. В. за реєстром № 2400.

Основний зміст та мотиви постанови суду апеляційної інстанції

12. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Апеляційну скаргу Дніпровської міської ради задоволено частково. Рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 грудня 2024 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог Дніпровської міської ради.

13. Вирішено за рахунок ОСОБА_1 знести самочинно побудований торговельно-розважальний комплекс літ. А-1 загальною площею 114,2 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна 873773212101).

14. У задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 в іншій частині відмовлено.

15. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

16. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що реконструкція належного відповідачці об`єкту нерухомого майна - будівлі магазину літ. А-1 прим. І поз. 1 - 6, загальною площею 54,1 кв. м за адресою АДРЕСА_1 в торговельно-розважальний комплекс була здійснена без відповідних дозвільних документів, які дають право виконувати будівельні роботи і без належно затвердженого проєкту, а збільшення площі забудови було здійснено на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети. Тому вищевказаний об`єкт вважається самочинним будівництвом.

17. Судом апеляційної інстанції досліджено питання покладення на відповідачку тягаря знесення за її рахунок самочинно збудованого торговельно-розважального комплексу літ. А-1 загальною площею 114,2 кв. м, за адресою АДРЕСА_1 . Суд звернув увагу, що земельна ділянка з кадастровим номером 1210100000:06:114:0036 розміщена у прибережній захисній смузі, що має особливе значення для територіальної громади міста.

18. Позовні вимоги Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації, припинення права власності на торговельно-розважальний комплекс літ. А-1, загальною площею 114,2 кв. м, за адресою АДРЕСА_1 із закриттям розділу визнані неефективним способом захисту права, який не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. Тому у цій частині позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Узагальнені доводи касаційної скарги

19. 21 жовтня 2025 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 грудня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову Дніпровської міської ради в повному обсязі.

20. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявниця зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема статей 12 125 126 212 ЗК України у розрізі статей 376 391 ЦК України (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України), а також зазначає, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

21. Згідно з доводами касаційної скарги, позивач у суді першої та апеляційної інстанції не довів, що відсутня можливість знесення добудови до магазину без знесення самого магазину. Клопотання про призначення судово-будівельної експертизи з цього приводу позивач справи не заявляв.

22. Заявниця стверджує, що жодних перешкод у знесенні лише добудови до магазину немає. Добудова жодним чином не змінює геометричних розмірів та функціонального призначення магазину. На момент придбання нею 27 липня 2004 року будівлі магазину загальною площею 54,1 кв. м, вказаний об`єкт нерухомого майна не був об`єктом самочинного будівництва та мав усі необхідні документи для вчинення та нотаріального посвідчення правочину і наступної реєстрації права власності. Договір купівлі-продажу від 27 липня 2004 року недійсним не визнавався, не скасовувалася реєстрація права власності на нерухоме майно, яка була здійснена КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» практично двадцять років тому, а саме 27 серпня 2004 року за № 4561343. Жодних підстав для припинення її права власності на не об`єкт нерухомості, придбаний на підставі договору купівлі-продажу від 27 липня 2004 року, немає. В подальшому розпорядженням міського голови № 742 від 26 серпня 2005 року вказаному об`єкту нерухомості було присвоєно адресу: АДРЕСА_1 , що підтверджує визнання права власності за нею та відсутність жодних претензій з приводу спірного нерухомого майна з боку Дніпропетровської міської ради.

23. Касаційна скарга містить посилання на те, що в матеріалах справи наявна декларація про готовність об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 , до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації була зареєстрована в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області.

24. Заявниця також звертає увагу на те, що між нею та Дніпропетровською міською радою у 2003 та 2004 роках укладалися договори оренди земельної ділянки, на якій був розташований належний їй магазин. Рішенням Дніпровського окружного адміністративного суду від 06 грудня 2024 року у справі № 160/27794/24 визнано протиправною бездіяльність Дніпровської міської ради, яка полягає у неприйнятті відповідного рішення за результатами розгляду її клопотання від 05 липня 2024 року про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою. Вказує, що вона має переважне право на укладення договору оренди та мала правомірні очікування щодо користування земельною ділянкою.

25. Апеляційним судом не було надано жодної оцінки її доводам відносно прав на нежитлову будівлю магазину площею 54,1 кв. м, яка була побудована 40 років тому та існувала на момент купівлі-продажу у 2004 році і ніяким чином не може бути самочинним будівництвом.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

26. Ухвалою Верховного Суду від 10 листопада 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 203/6537/23.

27. Ухвалою Верховного Суду від 14 січня 2026року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну

28. У поданому відзиві на касаційну скаргу Дніпровська міська рада посилається на те, що відсутні правові підстави для задоволення касаційної скарги, а оскаржена постанова апеляційного суду є законною та обґрунтованою, винесеною з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а доводи відповідачки, викладені у касаційній скарзі, не знайшли свого підтвердження. З приводу спірних правовідносин Верховним Судом неодноразово було висловлено правову позицію, сформовано судову практику із застосуванням норм матеріального права. Поняття реконструкції об`єкта нерухомості міститься в пункті 3 Державних будівельних норм В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку і будівництва України від 22 липня 2009 року № 295. Згідно з цими нормами реконструкція - це така перебудова будинку, наслідком якої є зміна кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів та функціонального призначення, заміна окремих конструкцій. Таким чином, норма частини першої статті 376 ЦК України підлягає застосуванню до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої об`єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо). За встановлених обставин, шляхом здійснення відповідачкою реконструкції раніше набутої нею нежитлової будівлі спірне нерухоме майно є новоствореним та таким, що відповідає ознакам самочинного побудованого (стаття 376 ЦК України).

Фактичні обставини справи, встановлені судами

29. Нежитлова будівля магазину літ. А-1 прим. І поз. 1-6, загальною площею 54,1 кв. м по АДРЕСА_2 належала закритому акціонерному товариству «Техоснастка» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 21 вересня 1998 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Загубибатько Г. О. за реєстром № 2353, зареєстрованого в Дніпропетровському бюро технічної інвентаризації 05 серпня 1999 року за № 11ЮН-520-91.

30. 27 липня 2004 року між ЗАТ «Техоснастка» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину літ. А-1 прим. І

поз. 1-6, загальною площею 54,1 кв. м за адресою по АДРЕСА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шульдіною Т. В., за реєстром № 2400.

31. 27 серпня 2004 року право власності відповідачки на нежитлову будівлю магазину по АДРЕСА_2 на підставі вказаного вище договору купівлі-продажу від 27 липня 2004 року було зареєстровано комунальним підприємством «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» за реєстраційним № 6735234, що підтверджується копією витягу № 4561343.

32. Розпорядженням міського голови міста Дніпропетровська від 26 серпня 2005 року № 742р «Про присвоєння адреси нежитловій будівлі магазину на площі Десантників (Кіровський район)» за заявою відповідачки вказаному вище об`єкту нерухомого майна було присвоєно адресу «АДРЕСА_4», замість « АДРЕСА_2 ».

33. Сторонами в суді першої інстанції визнано, що відповідний договір оренди чи іншого права користування земельною ділянкою саме для розташування магазину укладений не був.

34. Відповідачкою укладались договори короткострокової оренди земельної ділянки з Дніпропетровською міською радою, а саме: 22 травня 2003 року договір оренди № 25-05 земельної ділянки для фактичного розміщення літнього майданчика, площею 108,9 кв. м, по АДРЕСА_2 строком до

15 листопада 2003 року, а також 23 червня 2004 року договір оренди земельної ділянки площею 0,0087 га з цільовим використанням - роздрібна торгівля та комерційні послуги, строком до 15 листопада 2004 року.

35. 14 березня 2016 року державним реєстратором речових прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Фартушною Т. М. було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 28712190 щодо реєстрації за відповідачкою права власності на торговельно-розважальний комплекс, площею 114,2 кв. м, що складається з: літ. А-1 - торговельно-розважальний комплекс, А - навіс, за адресою АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна 873773212101).

36. Підставами вказаної вище реєстрації зазначені: договір купівлі-продажу, посвідчений 27 липня 2004 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шульдіною Т. В. за реєстром № 2400, та декларація ДАБІ України в Дніпропетровській області серія № ДП143133200147 від 22 вересня 2013 року про готовність об`єкта до експлуатації.

37. В Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 22 вересня 2013 року ДП 143133200147 по замовнику ОСОБА_1 щодо будівлі торговельно-розважального комплексу по АДРЕСА_1 , що підтверджується листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 26 січня 2022 року та Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради від 26 листопада 2021 року № 4/1-429.

38. Відповідно до листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 21 грудня 2021 року № 4/11-1105, зокрема, повідомлено, що станом на 10 грудня 2021 року за результатами пошуку земельної ділянки за адресою «АДРЕСА_4» у Системі (інформаційній (автоматизованій) підсистемі «Фіскальний кадастр» Муніципальної земельної інформаційної системи м. Дніпропетровська) не виявлено реєстраційних записів щодо цивільно-правових угод, укладених між міською радою та фізичними або юридичними особами.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

39. Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

40. Згідно з пунктами 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

41. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

42. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

43. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

44. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

45. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України).

46. Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

47. Право власності на землю гарантується Конституцією України.

48. Відповідно до статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

49. Згідно з частиною п`ятою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

50. Разом з тим статтею 41 Конституції України гарантовано право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Визначено, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

51. Відповідно до статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

52. Згідно з частинами першою, другою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

53. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

54. За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

55. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

56. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

57. Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ «Землі України» ЗК України), і такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.

58. Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України).

59. Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.

60. Згідно з положеннями частини першої статті 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

61. У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

62. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

63. Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).

64. Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

65. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів в юридичному складі, необхідному для виникнення права власності на нерухоме майно, але самостійного значення як підстава виникнення права власності не має.

66. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

67. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

68. Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

69. Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові

від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19).

70. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог шляхом знесення торговельно-розважального комплексу літ. А-1 загальною площею 114,2 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , апеляційний суд виходив з того, що Дніпровська міська рада не виділяла земельну ділянку відповідачці під реконструйований зі збільшення загальної площі магазин і таку перебудову відповідачка зробила за рахунок зайняття земельної ділянки, яка належить територіальній громаді міста. Реконструкція належного відповідачці об`єкту нерухомого майна - будівлі магазину літ. А-1 прим. І поз. 1 - 6, загальною площею 54,1 кв. м на АДРЕСА_1 в торговельно-розважальний комплекс була здійснена без відповідних дозвільних документів, які дають право виконувати будівельні роботи, і без належно затвердженого проєкту, а добудову було здійснено на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.

71. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57),

від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89)).

72. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

73. Судами встановлено та не заперечувалося сторонами у справі, що 27 липня 2004 року між ЗАТ «Техоснастка» та ОСОБА_1 було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину літ. А-1 прим. І

поз. 1-6, загальною площею 54,1 кв. м, по АДРЕСА_2 .

74. 27 серпня 2004 року право власності відповідачки на нежитлову будівлю магазину по АДРЕСА_2 на підставі вказаного вище договору купівлі-продажу від 27 липня 2004 року було зареєстровано КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» за реєстраційним № 6735234, що підтверджується копією витягу № 4561343.

75. Розпорядженням міського голови міста Дніпропетровська від 26 серпня 2005 року № 742р вказаному вище нерухомому майну було присвоєно адресу: АДРЕСА_4.

76. Між відповідачкою та Дніпропетровською міською радою укладалися договори короткострокової оренди земельної ділянки у травні 2003, у червні 2004 року.

77. Вказані обставини беззаперечно свідчать про те, що Дніпровській міській раді було відомо, що нежитлове приміщення площею 54,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , перебувало у приватній власності, право власності відповідачки на вказане нерухоме майно не оспорювалося міською радою з 2004 року, рада надавала відповідачці землю у користування за цією адресою.

78. Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

79. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

80. Згідно з частиною першою статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

81. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

82. Таким чином, законодавство спрямоване на збереження об`єкта через перебудову, якщо це реально, а знесення можливе лише за рішенням суду, коли інші способи усунення порушень вичерпані, а саме: перебудова технічно неможлива (зокрема, через особливості розташування); особа відмовляється від перебудови після відповідного судового рішення чи припису.

83. Відомості про винесення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю припису щодо усунення порушень під час здійснення реконструкції належного відповідачці нежитлового приміщення, зокрема з метою приведення його у первісний стан, відсутні.

84. Верховний Суд у своїх постановах від 17 липня 2018 року у справі

№ 820/3183/16, від 31 липня 2018 року у справі № 813/6426/14, від 07 вересня 2018 року у справі № 813/6284/14, від 06 березня 2019 року у справі № 814/2645/15 та від 15 травня 2019 року у справі № 813/6423/14 неодноразово наголошував, що:

- відповідно до вимог частини сьомої статті 376 ЦК України для задоволення позову у цій категорії справ необхідно наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкта або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови;

- у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову;

- знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

85. Така правова позиція узгоджується з висновками, викладеними у постановах від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц, від 12 квітня 2021 року у справі № 653/104/19, від 06 березня 2019 року у справі

№ 810/56980/15 та від 30 січня 2018 року у справі № 804/6104/14.

86. Матеріали справи містять декларацію про готовність спірного об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в Дніпропетровській міській раді 22 вересня 2013 року за № ДП 143133200147.

87. Відповідно до наданої відповіді Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області від 04 лютого 2018 року вих. № ДП 001180350251 до єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій, було внесено декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, будівництво якого здійснено по проєкту, по об`єкту: Реконструкція будівлі магазину в торгово-розважальний центр за адресою: АДРЕСА_1 (т.1, а. с. 49).

88. Водночас, у Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 22 вересня

2013 року ДП 143133200147 по замовнику ОСОБА_1 щодо будівлі торговельно-розважального комплексу по АДРЕСА_1 , що підтверджується листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 26 січня 2022 року та Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради від 26 листопада 2021 року № 4/1-429.

89. Слід взяти до уваги, що Реєстр будівельної діяльності почав функціонувати з 2020 року. А у постанові від 23 червня 2021 року № 681 Кабінет Міністрів України рекомендував органам місцевого самоврядування забезпечити внесення до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва містобудівних умов та обмежень, будівельних паспортів, які видані до запровадження такої електронної системи (пункт 8).

90. Скасування дозвільної документації (зокрема, містобудівних умов та обмежень, повідомлення про початок будівництва чи дозволу) на вже розпочате чи завершене будівництво змінює статус такого об`єкта на самочинне.

91. Скасування такої документації може бути наслідком формальних порушень (зокрема, неправильне оформлення, неточності в даних, відсутність необхідних підписів чи печаток тощо) або суттєвих порушень (зокрема, будівництво на невідведеній земельній ділянці).

92. Для знесення без винесення припису потрібні докази здійснення будівництва на земельній ділянці, яка не відповідає певній категорії земель або її цільовому призначенню для такого виду використання, і зміна цільового призначення є неможливою, або того, що особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набула права власності (права користування) на земельну ділянку та не може отримати згоди власника (місцевого самоврядування або органу державної влади) на користування земельною ділянкою. У такому разі порушення не може бути усунуте добровільно без зміни правового статусу земельної ділянки.

93. В усіх інших випадках особа, яка здійснює самочинне будівництво об`єкта, може звернутися до виконавчого органу місцевого самоврядування, зокрема, за отриманням нових містобудівних умов та обмежень, або подати повторно повідомлення про початок будівельних робіт (для об`єктів із незначними наслідками (клас CC1)) чи отримати дозвіл на виконання будівельних робіт (для об`єктів із середніми (CC2) або значними (CC3) наслідками), а орган ДАБК може звернутися до суду з позовом про знесення лише, якщо порушення не усунуто після визнання у приписі строку для добровільного виконання (частина перша статті 38 Закону № 3038-VI), тобто, підтверджено невиконання припису.

94. Слід зазначити, що суди при вирішенні подібної категорії спорів мають враховувати необхідність дотримання балансу між захистом суспільних інтересів і правами осіб, які можуть постраждати від знесення, та відповідність легітимній меті.

95. У практиці ЄСПЛ (зокрема, рішення у справах «Рисовський проти України» (Rysovskyy v. Ukraine), заява № 29979/04; «Кривенький проти України» (Krivenkyy v. Ukraine), заява № 43768/07; «Щокін проти України» (Shchokin v. Ukraine), заяви № 23759/03 та № 37943/06; «Трегубенко проти України» (Tregubenko v. Ukraine), заява № 61333/00; «Spacek, s.r.o. v. the Czech Republic», заява № 26449/95)) суспільні (публічні) інтереси згадуються, як правило, у зв`язку з необхідністю визначення того, чи було втручання держави у права особи пропорційним та чи було дотримано при цьому необхідного балансу між суспільними (публічними) та приватними інтересами. За наявності обставин втручання держави шляхом вжиття певних заходів, пов`язаних із захистом суспільного (публічного) інтересу, такі дії не можуть розцінюватися як свавільний відступ від принципу належного урядування, втручання в легітимні очікування особи або оцінюватися/кваліфікуватися як порушення права на мирне володіння майном в аспекті статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо такі заходи є пропорційними, необхідними для збереження балансу між захистом суспільного (публічного) та приватного інтересу.

96. Критеріями дотримання такого балансу є: 1) втручання суб`єкта владних повноважень у приватне право особи є виправданим лише за умови, коли це є надзвичайно необхідним для захисту суспільних (публічних) інтересів;

2) можливість суб`єктів владних повноважень змінювати або відкликати окремі власні адміністративні рішення лише в інтересах суспільства, якщо це необхідно, але з урахуванням права та інтересів приватних осіб; 3) наявність обов`язкової та справедливої компенсації особі у разі втручання в її приватне право, що викликане суспільною необхідністю; 4) обов`язковість дотримання розумного співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається для захисту суспільного (публічного) інтересу, та засобами, які використовуються для її досягнення.

97. Таким чином, суд може відмовити в задоволенні позову про знесення самочинно побудованого об`єкта та зобов`язати відповідача здійснити перебудову, якщо це технічно можливо і не суперечить суспільним інтересам.

98. Подібні висновки висловлено у постанові Верховного Суду від 05 березня 2025 року у справі № 120/13166/21-а.

99. Слід звернути увагу на важливість принципу «належного врядування. Він вимагає, щоб у випадках, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, коли це питання стосується основних прав людини, таких як право власності, органи державної влади діяли своєчасно, належним чином і, перш за все, послідовно (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України», № 29979/04, §§ 70-71, 20 жовтня 2011 року).

100. Принцип належного врядування, як правило, не повинен перешкоджати органам влади виправляти випадкові помилки, навіть ті, що виникають внаслідок їхньої власної недбалості (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Moskal v. Poland», № 10373/05, § 73, 15 вересня 2009 року). Однак необхідність виправлення старої «помилки» не повинна непропорційно перешкоджати новому праву, яке було набуте особою, яка покладається на законність дій органу державної влади добросовісно (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Pincova and Pinc v. the Czech Republic», № 36548/97, § 58, ECHR 2002?VIII). Іншими словами, державним органам, які не впроваджують або не дотримуються власних процедур, не повинно бути дозволено отримувати користь від своїх неправомірних дій або уникати своїх зобов`язань (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Lelas v. Croatia», № 55555/08, § 74, 20 травня 2010 року). Ризик будь-якої помилки, допущеної державним органом влади, має нести сама держава, і ці помилки не повинні виправлятися за рахунок відповідних осіб (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Pincova and Pinc», згадане вище, § 58; Gashi v. Croatia, № 32457/05, § 40, 13 грудня 2007 року; та Trgo v. Croatia, № 35298/04, § 67, 11 червня 2009 року).

101. Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

102. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

103. Ухвалюючи рішення про знесення торговельно-розважального комплексу загальною площею 114,2 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , апеляційний суд не надав належної оцінки можливості здійснення перебудови належного відповідачці нежитлового приміщення з метою повернення у первісний стан, який існував до проведення реконструкції будівлі магазину у торговельно-розважальний центр.

104. Суд першої інстанції правильно зауважив, що відповідачка з 2004 року була власником нежитлової будівлі магазину літ. А-1 прим. І поз. 1-6, загальною площею 54,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1.

105. Частиною другою статті 377 ЦК України було передбачено, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

106. Внаслідок проведення реконструкції будівлі магазину у торговельно-розважальний центр ОСОБА_1 за відсутності правових підстав захопила земельну ділянку, яка належить територіальній громаді. Дніпровська міська рада не надавала відповідачці земельну ділянку для проведення такої реконструкції.

107. У зв`язку з такими обставинами слід погодитися з висновками суду першої інстанції, що Дніпровська міська рада, яка реалізує повноваження власника земельної ділянки, має право вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення фактичної прибудови до будівлі магазину літ. А-1, за рахунок якої площа нежитлової будівлі збільшилася на 60,1 кв. м. Натомість сама будівля магазину загальною площею 54,1 кв. м на АДРЕСА_1 не відноситься до об`єктів самочинного будівництва та є власністю відповідачки на підставі нотаріально посвідченого договору від 27 липня 2004 року, презумпція правомірності якого не спростована.

108. Зважаючи на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов неправильного висновку про знесення самочинно побудованого торговельно-розважального комплексу літ. А-1 загальною площею 114,2 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

109. Натомість суд першої інстанції в ефективний спосіб захистив права власника земельної ділянки та суспільний інтерес, а також врахував права та інтереси ОСОБА_1 , як власника будівлі магазину загальною площею 54,1 кв. м на АДРЕСА_1.

110. Ураховуючи наведене, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин, нормами права, які підлягають застосуванню, надавши обґрунтовану правову оцінку визначеним позивачами правовим підставам переходу прав на незавершений будівництвом житловий будинок та господарські будівлі, дійшов достатньо обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог.

111. Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

112. З огляду на те, що законне та обґрунтоване судове рішення суду першої інстанції було помилково скасоване судом апеляційної інстанції, колегія суддів приходить до висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення касаційної скарги, скасування постанови Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року та залишення в силі рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 грудня 2024 року.

113. У зв`язку з частковим задоволенням касаційної скарги, у порядку розподілу витрат по сплаті судового збору стягненню з Дніпровської міської ради на користь ОСОБА_1 підлягає частина сплаченого нею за подання касаційної скарги судового збору у сумі 5 368 грн.

Керуючись статтями 141 402 409 413 415 416 418 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

2. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року скасувати, а рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 грудня 2024 року залишити з силі.

3. Стягнути з Дніпровської міської ради (код ЄДРПОУ 26510514) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) частину сплаченого нею за подання касаційної скарги судового збору у сумі 5 368 (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

О. В. Ступак

В. В. Шипович